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Pas facile, aujourd'hui, pour les jeunes parents de savoir s'il est opportun d'acquérir un toit : les prix de l’immobilier se stabilisent, les taux directeurs des banques nationales baissent, laissant espérer une baisse des taux hypothécaires… Est-ce à dire que le bon moment est venu pour acheter moins cher en empruntant à meilleur compte ? Pas si simple, car les facteurs en jeu sont nombreux et contradictoires. Essayons de peser le pour et le contre.
Chaque année, il se vend chez nous entre 90.000 et 100.000 logements existants (deux tiers de maisons et un tiers d’appartements) et on construit 50.000 logements neufs. C’est un marché équilibré, sans crise du logement, avec une offre et une demande abondantes. Disons-le tout net : la Belgique est relativement épargnée par la crise financière de l’immobilier. Avec, en moyenne, 5% par an d’augmentation des prix depuis dix ans, notre pays n’a jamais connu les extrêmes déraisonnables atteints chez nos voisins (7 à 10 % par an). Par conséquent, on n’assistera pas chez nous à l’effondrement de ces prix. Les derniers chiffres présentés en janvier par le réseau d’agences immobilières ERA évoquent tout au plus une stabilisation : le prix moyen national d’une maison de trois chambres est passé de 206.000 à 207.000 € (176.769 € en Wallonie, 215.056 € en Flandre), soit une hausse de moins de 0,5%. Cette hausse avait été de 8% en 2006 et 4% en 2007. Du côté des appartements existants, la hausse en 2008 a été de 5,5% tandis que les appartements neufs connaissaient une baisse de 5,7%. Les prévisions des professionnels du secteur de l’immobilier résidentiel parlent d’un "retour à plus de réalisme de la part des vendeurs dans les prix qu’ils demandent". Plutôt une bonne nouvelle !
Du côté des taux
Fin 2008, le nombre de nouveaux crédits hypothécaires a baissé de 10 à 15% par rapport à fin 2007. Les banques sont certainement devenues plus prudentes, mais les emprunteurs aussi : ils attendent un peu, espérant une baisse des taux hypothécaires suite à la chute des taux directeurs des banques centrales. Ce taux est quasi à 0% aux États-Unis et en Europe, la BCE (Banque centrale Européenne) affichait 4,25% en octobre 2008, un chiffre qu’elle a baissé quatre fois depuis pour atteindre 2% le 15 janvier. On parle d’une prochaine baisse en mars.
Mais les mouvements ne sont pas de cette ampleur du côté des taux hypothécaires, et surtout, pas dans la même direction. Selon les chroniqueurs économistes, les banques sont obligées de retrouver de la rentabilité par tous les moyens, notamment en baissant la rémunération des comptes d’épargne et en augmentant les taux hypothécaires. Pas de cadeau à espérer, donc. Selon les estimations du spécialiste du prêt logement Immotheker.be, le taux fixe à 20 ans moyen est passé de 4,95 % (fin décembre 2008) à 5,04 % (mi-janvier 2009). D’autres exemples en chiffres pour les formules à taux fixe en 20 ans : chez ING, le taux vient de passer de 5,20 à 5,35 %, chez KBC, de 5,06 % à 5,20 %, chez Fortis de 5,55 à 5,70 % chez Dexia, par contre, de 5,62 % à 5,54 %. Les seules baisses sont à trouver du côté des formules de prêts à taux variables, peu appréciées des Belges en général…
Prix des matériaux : pas de grand espoir de baisse
Les prix des matériaux de construction se sont envolés depuis deux ans au moins. Comme pour les carburants, on a entendu de doctes explications sur les raisons logiques de cette hausse brutale. À présent que ces raisons ont disparu, les mêmes experts s’ingénient à expliquer pourquoi les prix ne baisseront pas pour autant. Ainsi, les entrepreneurs n’auraient pas répercuté entièrement la hausse sur leurs clients lors de l’explosion des prix. Ils compenseraient donc, à présent que leur prix d’achat baisse. Ajoutant à cela que les salaires de la construction ont fait l’objet d’un accord sectoriel de modération salariale, le client ne devrait donc percevoir qu’une "stabilisation montante" des prix de la construction, qui s’aligneraient sur l’évolution de l’inflation. "Mais les entrepreneurs restent assez pessimistes, selon Robert de Mûelenaere, administrateur délégué de la Confédération Construction, malgré un carnet de commandes qui leur assure du travail pour plus de cinq ans au moins en moyenne. La baisse de l’activité dans le secteur résidentiel était déjà amorcée en 2006. Les prévisions de chômage de la Commission européenne pour la Belgique ne sont pas bonnes : 6,9% en 2008, 8% en 2009 et 9,2% en 2010, et on peut craindre que des projets pour lesquels un permis d’urbanisme a été accordé ne voient jamais le jour."
La crise reste la crise
Dans les médias, certains chroniqueurs ont fait remarquer qu’à force de parler de crise et de panique, on les fait survenir ou, du moins, on en accentue les effets. Peut-être. Mais quelques messages rassurants (comme le fait que la Belgique est assez épargnée par la crise immobilière) ou des opportunités intéressantes comme la baisse de la TVA, ne doivent pas nous faire perdre de vue qu’acquérir un logement est risqué si l’on pense que l’emploi qu’on occupe est menacé. Et comme les experts s’accordent à dire que le pire de la crise reste à venir, la prudence est à conseiller. Ce qui ne veut pas dire renoncer à tout projet, mais plutôt le sécuriser : par exemple, en prenant une assurance contre la perte de revenus, en calculant des scénarios financiers minimalistes qui tiennent compte de la perte d’un des emplois du ménage, ou encore en démarrant une activité indépendante à titre complémentaire qui pourrait venir à point en cas de problème. Et en ne voyant pas trop grand tout de suite : certains travaux peuvent être reportés, en neuf comme en rénové. Pour poursuivre les travaux, il sera toujours temps de contracter une extension de prêt hypothécaire lorsque des jours meilleurs seront revenus. Car il n’y a rien à faire contre cette évidence : avec des revenus "normaux", en dépit des aubaines qui peuvent se présenter, il sera toujours moins aisé de concrétiser des projets pendant une période comme la nôtre que lorsque règnent la croissance et le plein emploi.
Clément Linden.
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